一季度楼市销售显著回暖

何原

 

  一季度,楼市销售显著回暖,去库存的“开门红”超预期。业内人士预计,在因城施策的调控之下,楼市区域分化将进一步显著,去库存仍是未来行业的主基调。上半年房地产销售有望延续回暖势头,房地产投资增速也将低位回稳。

  一季度楼市销售回暖。从多家上市房企的销售数据来看,同比翻番是常态,创历史同期最佳也不鲜见,部分房企实现了全年销售目标的三分之一左右。“房企销售业绩快速提升的背后是市场基本面不断趋于好转。有市场研究人士表示,在去库存的战略导向下,居民购房积极性会快速上升,销售价格和面积都会有所增长。

  在一季度楼市销售超预期回暖之后,业内人士预计,二季度销售可能出现一定幅度的环比下滑,同时区域分化会越来越剧烈。从全国范围看,3月二线、准二线城市量价齐升,并逐步向三四线城市传导,而一线城市在库存量有限的情况下加强调控,有利于其他城市楼市的持续有序回暖。因此,4月主要城市销售数据仍将保持较高增速。

  有市场分析人士认为,去库存是未来很长一段时间的政策主线。全国范围仍以刺激需求、限制供应为主。绝大多数城市当前的区域性政策已无需再做调整,未来一段时间是政策效果的观察期。据其测算,去年底,全国纯住宅(不含农村房屋和小产权房)的库存量有59.1亿平方米,全部房屋的库存有100.9亿平方米。去年我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年,所有房屋广义库存去化周期为7.9年。库存量庞大仍是行业的主要问题,特别是商办类土地出让严重过剩。

  多地近日出台积极化解商品房库存的政策意见,提出了优化住房公积金使用、税费优惠等措施。而目前我国住房需求根本上是“改善+进城”,城市住房自有率下降,住房不够应对流入人口。同时,需明确城镇化率与城市化率的概念存在差异,我国城镇化率去年末已达到56.1%,但城市化率不会超过40%。未来可以增加公租房、廉租房、共有房的建设。值得注意的是,目前住宅用地在城镇用地中的占比较低,土地供给是当下高房价的最大问题。