城市综合体的喜与忧

记者傅云燕

“熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色,是现代大都市的一种表达方式。”美国知名作家乔尔·科特金在《全球城市史》中这样描述城市综合体价值。

去年,总部位于上海的新城控股集团斥资拿下西区核心地块。新城控股在长三角耕耘多年,列居国内商业地产开发第一梯队。今年6月,衢州的“新城·吾悦广场”项目商业主体区块将封顶。

就在半月前,国内商业地产龙头企业万达集团也抢滩衢州,以1亿多元的价格,拍下城南衢州市火车站片区的地块,构建衢州的万达商圈。公开信息显示,万达此番拍下的地块面积为51624平方米,占地77亩,规划为高铁站区商业综合体项目。

今年9月,作为衢州最核心繁华之地的南街商圈,“国金中心”商业综合体将开业迎宾。

衢州的主城区、城西、城南接二连三开建城市综合体项目,加之城东已运营1年有余的东方广场,今时的衢州已经形成四位一体的城市综合体布局,对衢州的商业地产格局将带来深厚的影响。

似乎在转瞬间,衢州成为了城市综合体的宠儿,一系列商业地产大鳄纷纷瞄上了衢州这片“处女地”。2016年,在衢州商业地产的发展历程中,又颇具坐标性意义。随之而来的,是城市综合体带给我们的喜与忧。

城市繁华的最后一块拼图

也许您家的楼下就是一个巨大的shopping mall,您可以穿着睡衣按一下电梯,穿过连廊就来到五光十色的商场,在餐厅饱餐一顿后,去巨幕影院看场电影,又回到卧室。这就是城市综合体给生活带来的变化。

城市综合体项目,在一、二线大城市并不陌生。它融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等核心功能于一体的“城中之城”。而随着时代的进步,城市综合体的内涵也在迭代更新。在衢州,城市综合体项目直到近两年才开始兴盛,2014年夏,位于衢江新城的东方广场开业,标志着衢州的首个城市综合体项目诞生。

“城市综合体对于一座城市的贡献,是引导人们购物习惯的改变。”一名城市综合体项目负责人表示,一个家庭可以在城市综合体内享受到餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的一站式体验,它告别以往临街商铺、百货商场的模式,是新经济形态下体验式购物的升级。“衢州以往缺乏大型的综合体项目,一些高端的消费人群就会流失到金华、杭州等地。”

城市综合体有强大的商业配套,在一些城市,甚至可以作为城市的地标招牌。“城市综合体是城市繁华的最后一块拼图。”新城衢州万博房地产发展有限公司副总经理张广军说,“新城·吾悦广场”项目落子西区,是相中它良好的区位优势,这里囊括了行政办公区、优质的教育,还有医疗、公园等公共配套,吾悦广场项目的嵌入,正好弥补西区高端商业配套缺失。“我们光沿街外立面有近300米,覆盖了西区最核心的地段,是主力大商业的格局,颇具城市标杆性建筑意义。”

城市综合体助推地产发展

城市综合体的贡献,还在于对周边土地、商业和房价的推动作用。据在衢投资的一位外来综合体项目负责人介绍,结合他们以往的开发经验和实施的项目观察,综合体旁边的商业价值增幅,在综合体实施前、后大约有20%的增幅。

而有些地段即便本身不具备区位优势,但由于拥有完善的商业配套,那么所属或者毗邻的楼盘便有了够分量的资本和卖点。“以政府新公示的拍卖地块举个例,毗邻综合体项目的新推出的一个地块,比仅隔石梁溪相望的另一地块,土地起拍价就高出了一倍。土地价格高了,产品价格自然上涨。”该业内人士说。

一个城市综合体的诞生,可以导入大量的经商人流和客流,业态的布局又带动大量的就业岗位。而这些拉动一个区域生活圈的再扩撒,继而能形成一个成熟的商业板块,随之带来的是居住需求,并带动周边房价的飞涨。在省内的多个地市,前两年都出现了新城市综合体落成,带动周边房价提升的样板。

城市综合体的体量之虑

城市综合体可以提升城市形象,增加就业机会,增大税收,它承载了城市的社会经济和文化发展功能,但是国内商业地产供大于求是市场普遍公认的现状,警示商业地产泡沫的声音不绝于耳。

那么,衢州目前的城市综合体的建筑体量多大?已在运营的东方广场项目集合了酒店、商铺、写字楼等功能,总建筑面积22万平方米;主城区的“国金中心”,为3万平方米的综合体项目;在建的“新城·吾悦广场”有35万平方米的建筑体量,商业总面积约13万平方米;“万达广场”规划的总建筑面积约11万多平方米。从经营业态来看,这些综合体多涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等。而这样的销售体量是否过大,综合体的吸附能力与衢州的城市消费格局是否匹配?这些都是横亘在投资者和市场面前的问号。

“在建设综合体的布局时,就应该清醒地看到中国的商业环境已经发生改变。”一名业内人士表示,以价格取胜的电子商务在中国快速膨胀,已影响到了中国商场的生存,哪怕是身处三四线城市,由于物流体系的支撑,人们也可以在网上购买服装、电子等商品,导致传统的零售商业遭遇较大电商冲击。同时,资产价格与通胀的上升,导致商业租金上涨,从而挤压实体商业利润,也导致目前许多国内城市的商业地产出现大量空置。

解决之道:

错位竞争抢滩衢州市场

“我们也注意新经济模式和购物模式的变化,传统的分散型的临街商铺、百货单客消费量越来越低,但真正不可取代的是体验类消费。像餐饮、娱乐、休闲这些体验服务类的需求配套,是网购难以达成的。”张广军表示,新城的综合体就化重力气力打造这种一站式的体验消费,更让他们有底气的是,高达70%占比的自营,让这个城市综合体项目更有发展动力和前景。

“如果物业散售,所有权归属各业主,容易导致商业布局混乱。但现在开发商是自持核心物业,那么物业的品质和后续管理会有保证。而我们作为入驻的品牌,也比较有信心。”目前,已经签约入驻综合体项目的某国内品牌负责人介绍。

“国金中心”坐拥主城区黄金商圈,总经理陈国才期望重塑上世纪来南街的繁华喧嚣,表示对未来充满信心。

而“万达广场"”城南的高铁站区布局,主要辐射快速轨道交通流和周边老城区人口的消费需求,同样令人期待。

“综合体之间的竞争我个人认为并不会坏事,未来的商业一定是会多元化,有层级的,而不是单一的。”市区一家城市综合体项目负责人采访时表示。 

衢州陆续开业的城市综合体后期运营如何,将有待时间的检验。